前两周（2026年2月9日-22日），昆明楼市受春节小长假影响，整体呈现量价齐跌的态势。春节假期昆明的住宅备案共计27套，同比上涨54%，是近五年最好的一年。

据克而瑞发布的数据显示，仅1个项目供应约0.57万㎡，环比下跌28%；成交约1万㎡，环比下跌84%；成交均价约11286元/㎡，环比下跌8%。其中，新规住宅成交量占比达3成，新旧规项目成交均价相差约2600元/㎡。

从“双榜”情况来看，邦泰四代宅项目和城市核心区大平层产品热销，上榜项目多为学区盘、新规楼盘。

邦泰·观云以约0.12亿元的销售金额，位居商品住宅销售金额TOP5榜首。成交4套，成交均价高达19380元/㎡，套均价约287万/套，也是上榜项目中价格最高的一个。

信达万科·京江隐翠、华润中心、龙江金茂府三个高端改善型楼盘，也成为销售金额榜单上的主力项目，均销售约0.06亿元，成交均价分别约为16370元/㎡、13348元/㎡、14835元/㎡，套均价约294万/套、282万/套、281万/套。

揽湖半山则因工程抵款房集中备案，成为商品住宅套数TOP5榜首，成交10套，成交均价仅约5000元/㎡，套均价约51万/套。

官渡国投柏悦府次之，成交6套，成交均价约10198元/㎡，套均价约92万/套；西市区的新规住宅项目龙湖天境，则以3套房的成交末位上榜，成交均价约14659元/㎡，套均价约173万/套。

签约名校的影响力持续，大华·锦绣麓城热度不减，以约0.06亿元的销售金额，5套房源的成交业绩，拿下双榜第三。成交均价约11082元/㎡，套均价约117万/套。

土地方面，昆明主城供应两宗宅地，均为小体量低容积优质宅地，无土地成交。

其中一宗供应土地位于呈贡斗南板块，为KCC2025-2号地块，约25.89亩，紧邻地铁4号线梅子村站旁。

该地块位置十分特殊，位于海荣滇池澜庭、蓝光花田国际、邦泰春华序和卓越滇池晴翠之间，几乎与卓越滇池晴翠连在一起。因处于几家势头正猛的房企重仓之地，最终花落谁家，很有看头。

另一宗位于西山区双塔板块，为KCXS2016-4号地块，约39.6亩，靠近邦泰璟和。土地竞得人须按照协议约定承担综合公共服务设施建设任务，建筑面积不少于3500平方米。

据查，这宗土地原本已经出让，是复地云极项目的商业地块，但在去年11月改为住宅地块，2月13日重新挂拍。

市场方面，昆明主城无项目开盘，无项目加推。

特别说明的是，春节假期昆明的住宅备案共计27套，约0.33万㎡，同比上涨54%；成交均价约11651元/㎡，同比微涨1%。同时，也是近5年来，成交最好的一年。

其中，新规项目备案8套，占比30%，均价14152元/㎡，备案项目集中刚改、品质首置层次。旧规项目备案19套,占比70%，均价10543元/㎡，备案集中华发书香云海、大华公园天下等高性价比的书包房项目。

从成交项目的分布来看，热度集中于五华、官渡、盘龙三区。官渡区成交8套领跑，万科公园城市、万科棠月东方各备案2套，金地学府名著备案2套，新希望锦官府、山海湾金澜锦翠各自备案1套。

五华区备案集中被义承包圆，旗下项目3盘合计备案4套；盘龙区则集中在大华旗下的大华锦绣麓城、大华公园天下两个项目，合计备案5套。签约名校的影响力持续发酵，利好业主和房企销售双方。

从套均价方面看，呈贡马金铺片区的邦泰花园城项目低单价低总价的带动，整体套均价仅为65万元，进而带动春节假期买房门槛下滑。

官渡、盘龙、西山几区则集中于高性价书包房项目的成交，套均价在130-140万/套之间，购房者更青睐于品质首置/刚改产品。

五华区价格最高，领跑主城五区。尤其是义承丹霞翠屿、大华翠湖映这两大高端改善项目的带动，套均价达239万/套。

买房门槛方面，购房套均价约141万元，同比跌幅15%。尤以刚改类、教育置业类产品，最受欢迎，单价与户均面积集中在115㎡以下。

低单价低总价项目的异军突起，以及户均面积较小的双重因素叠加下，致使出现春节假期购房门槛下滑的行情。从趋势和现实情况来看，2024年的小高峰，更多归根于遇上昆明一年级新生入学的小高潮，学区房需求较大。

优惠情况方面，新规住宅项目无额外优惠，变化不大；旧规项目中学区房表现显著，绿城、大华、保利、万科、华发、金地等房企针对省外及地州客户推出专属2%额外折扣。大华公园天下项目还额外叠加赠送车位及物业费，让利幅度尤为突出。

总而言之，昆明楼市供给需求仍处于低位企稳态势，高性价比书包房依旧是市场主力军。同时，随着新规住宅项目的持续发力，旧规项目打折促销快速走量已是不争事实。2026年，新旧规项目的分化将从产品到价格等多方面持续分化。